Le guide pratique pour les propriétaires:

Comment choisir le bon bail de location?

Louer un bien immobilier est une décision importante pour les propriétaires. 

Le choix du type de bail peut faire une réelle différence, tant au niveau de la gestion que de la rentabilité. Faut-il opter pour un bail classique, meublé ou une location saisonnière ?

Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et il n'est pas toujours simple de s'y retrouver.

Dans cet article, nous allons détailler les spécificités des différents baux de location et vous donner des conseils pour faire le meilleur choix en fonction de vos objectifs.

Le bail d'habitation classique 

Aussi appelé bail 3-6-9, est le contrat de location le plus courant.

Il est utilisé pour la location d'un logement non meublé, destiné à un usage d'habitation principale. 

Ses avantages:

- Longue durée: 

ce bail est signé pour une durée de 3 ans renouvelable ce qui assure une stabilité des revenus

- Sécurité des revenus:

le propriétaire bénéficie de loyers réguliers et prévisibles

- Investissement de départ moins important:

Avec une location longue durée, le logement subit moins les aléas d'un "turn-over" que les autres types de locations. Il nécessite donc moins de frais d'entretien liés au renouvellement des locataires et de gestion (frais d'agence). De plus l'investissement de départ est moindre comparé aux autres locations, puisqu'il n'y a pas d'achat de mobilier à acheter. (Attention, il doit cependant être équipé!)

Ses inconvénients:

- La durée peut être contraignante:

Notamment dans le cas où le propriétaire a besoin de récupérer son bien, il devra attendre la fin du bail

(en respectant un préavis de 6 mois pour motif légitime). 

- Risque de loyers impayés:

Comme pour toute location, le propriétaire court le risque d'impayés, qui peut être limité grâce à quelques démarches.

Idéal pour : 

Ce type de bail est parfait pour les propriétaires qui cherchent une source de revenus stables et prévisibles et qui ne prévoient pas de récupérer leur bien à court terme.

Le bail meublé

Est destiné à la location d'un logement meublé et équipé, c'est-à-dire disposant des éléments

nécessaires à la vie quotidiennne (lit, réfrigérateur, table, chaises..)

Il peut être signé pour une durée d'un an ou bien de neuf mois pour les étudiants. 

Ses avantages:

- Flexibilité:

Le bail d'un an renouvelable (9 mois pour les étudiants) offre plus de souplesse pour récupérer son bien en cas de besoin (tout en respectant un préavis de 3 mois) 

- Fiscalité avantageuse: 

Le régime fiscal de la location meublée (notamment le statut LMNP) permet des avantages fiscaux intéressants, comme par exemple l'amortissement sur le mobilier ou les travaux effectués dans le logement.

Ses inconvénients:

- Gestion plus complexe:

Le propriétaire doit fournir un inventaire précis du mobilier, et gérer le renouvellement de l'équipement et du mobilier plus regulièrement ce qui entraine des coût supplémentaires.

- Risque de vacance locative:

Les baux plus courts entrainent un risque d'avoir des périodes sans locataires en place entre deux contrats, ce qui signifie que les revenus générés par les loyers sont moins réguliers. 

Idéal pour:

Les propriétaires qui souhaitent profiter d'une fiscalité plus avantageuse.

Le bail mobilité:

Est un contrat de location meublé, crée pour répondre à des besoins spécifiques. 

Il est destiné aux personnes en mobilité professionnelle, en stage ou en formation et est limité à une durée comprise entre 1 mois et 10 mois, sans possibilité de renouvellement.

Ses avantages:

- Gestion simplifiée pour le locataire:

Pas de dépôt de garantie ni de préavis à respecter,

le locataire quitte les lieux sans préavis à la fin du contrat. 

Ses inconvénients:

- Conditions d'accès :

Afin d'être éligible à un bail mobilité, il faut respecter certaines conditions (situation, durée, saisonnalité), ce qui limite grandement le nombre de candidats potentiels pour ce type de location.

- Risque de vacance locative:

Comme pour les locations meublées, la rotation des locataires est plus fréquente, ce qui peut entrainer des periodes sans revenus entre deux baux. 

Idéal pour:

Les propriétaires qui ne souhaitent pas s'engager sur des durées longues. Ou pour ceux qui souhaitent profiter du logement ponctuellement. 

Le bail saisonnier :

Est destiné à la location de (très) courte durée, généralement pour les week-end

ou les périodes de vacances. Son succès et sa rentabilité dépendent généralement de son emplacement et de l'emplitude de la saison touristique. 

Ses avantages:

- Rentabilité élevée pendant les vacances:

Les loyers de ce type de bail est plus élevé notamment dans les zones balnéaires, où les prix fluctuent en fonction de la saison.

- Peu de risques d'impayés: 

Étant généralement payé à l'avance, au moment de la réservation, le risque est presque inexistant.

Ses inconvénients:

- Gestion plus complexe:

Le propriétaire doit gérer la rotation des locataires, l'entretien fréquent du bien et la mise en place d'une stratégie marketing. Cette gestion, très énergivore, est souvent confiée aux agences et conciergeries pour faciliter le quotidien des propriétaires mais représente un coût important.

- Investissement de départ plus important:

Pour faire face à une forte concurrence et optimiser les revenus, le bien doit avoir des atouts qui le valorisent: proximité plage ou commerces; vue mer; décoration soignée; entretien irréprochable .. ce qui nécessite un investissement plus élevé que les autres types de locations. 

- Vacances locatives: 

Hors saison, le bien peut rester inoccupé, ce qui peut affecter la sécurité financière du propriétaire si il s'agit d'un investissement immobilier. Mais cela peut également être un atout pour les propriétaires souhaitant profiter de leur bien en basse saison. 

- Réglementation stricte:

Dans certaines villes, telles que Saint-Malo, la location saisonnière est soumise à des règles strictes ce qui rend un projet de mise en location saisonnière parfois complexe. 

Idéal pour:

Les propriétaires de biens situés dans des zones touristiques, qui souhaitent maximiser leurs revenus pendant la haute saison et qui sont prêts à gérer la logistique (ou le coût de la logistique) d'une telle location. 

Conclusion

Le choix du bail dépendra avant tout de vos objectifs personnels et financiers.

- Si vous préférez la stabilité et des revenus réguliers, le bail classique est probablement le meilleur choix.

- Si vous recherchez une rentabilité plus élevée et que vous êtes prêt à gérer la rotation des locataires et tout  ce que cela implique, optez pour un bail meublé ou un bail saisonnier. 

Quel que soit le type de bail que vous choisissez, il est essentiel de bien comprendre les implications légales et fiscales de chaque contrat. N’hésitez pas à consulter un expert immobilier ou un avocat spécialisé pour vous accompagner dans le choix et la rédaction du bail et la gestion locative.